تعتبر المملكة العربية السعودية من أكبر الدول العربية التي تولي اهتماماً كبيراً للقطاع العقاري وتطويره، وفي ظل اهتمام المملكة بالعمل على تطوير هذا القطاع أصدرت أحدث أنظمتها العقارية وهو نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية والصادر بـ المرسوم الملكي رقم (م/44) بتاريخ 10/3/1445هـ، والذي بدوره يسهم مع منظومة التشريعات العقارية إلى رفع ثقة المستثمرين في القطاع العقاري في السعودية، كما أن هذا النظام سيتم العمل به بعد مرور تسعين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، بحيث سيكون نافذاً ابتداء من 25 رمضان 1445هـ الموافق 4 أبريل 2024م، والأن سنقوم بتوضيح أهم وأبرز ملامح نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية.
جاء نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية لتنظيم كل ما يخص نشاط بيع مشاريع عقارية وتأجيرها على الخارطة، حيث يسري هذا النظام على كافة أنشطة بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، وتسلم فيه مبالغ من المشترين أو من المستأجرين أو من الممولين للمشروع العقاري، وكذلك أنشطة بيع وتأجير المشروعات العقارية التابعة للجهات الحكومية على الخارطة بما يتفق مع طبيعتها وفي حدود ما تتضمنه اللائحة التنفيذية للنظام، والجدير بالذكر أن المشاريع العقارية في السعودية هي عبارة عن أي مشروع عقاري يراد تطويره لبيع أو تأجير أراضي مطورة أو وحدات عقارية على الخارطة، قبل البدء في تنفيذه أو في أثناء أعمال الإنشاء والتطوير بحسب التصميم أو المخطط المتفق عليه.
كما يعد من أبرز ملامح نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية التأكيد على شروط مزاولة المطور العقاري في السعودية لنشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، حيث يجب أن يكون مقيداً في سجل قيد المطورين، ولا يحق الإعلان عنها في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، ولا إقامة معارض لها والدعوة إليها، إلا إذا كان المشروع العقاري مرخصاً له من الجهة المختصة.
وأيضاً يعد من أبرز ملامح نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية، النص على ضوابط حصول المطور العقاري في السعودية على الترخيص الخاص للمشروع العقاري، حيث يجب على المطور الراغب في بيع أو تأجير مشروعات عقارية على الخارطة بعد قيد اسمه في سجل قيد المطورين أن يقدم طلباً إلى الجهة المختصة للحصول على الترخيص الخاص للمشروع العقاري مشفوعاً بما يلي:
- نسخة من السجل التجاري ساري المفعول، الذي يسمح له بمزاولة نشاط التطوير العقاري.
- شهادة عضوية الغرفة التجارية.
- نسخة من السجل الائتماني من شركة مرخص لها من الجهة المختصة بالخدمات الائتمانية.
- رخصة بناء للمشروع العقاري سارية المفعول.
- صك تسجيل الملكية (ساري المفعول) للعقار المراد تطويره.
- نسخة من الاتفاقية المبرمة بينه وبين مالك الأرض أو مالك منفعتها بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
- نسخة من الاتفاقية المبرمة بين المطور الرئيس والمطور الفرعي إن وجدت بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
- التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية التي اعتمدتها الجهات المختصة.
- نسخة من العقد المبرم بينه وبين المكتب الاستشاري، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
- نسخة من العقد المبرم بينه وبين المحاسب القانوني، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
- دراسة الجدوى الاقتصادية للمشروع العقاري من مكتب استشاري تتضمن: تكاليف المشروع العقاري التقديرية، وأوجه الصرف اللازمة عليه، والتدفق النقدي له، والمدة الزمنية المتوقعة لتنفيذه.
- تعهد منه ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع العقاري خلال (ستة) أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص.
- نموذج عقد بيع بينه وبين المشتري ومواعيد تسليم المبيع محددة باليوم بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة وغير متعارضة مع أحكام الشريعة الإسلامية.
- اتفاقية فتح حساب ضمان بينه وبين بنك مرخص له في المملكة، بما يتفق مع أحكام النظام واللائحة.
كذلك يعد من أبرز ملامح نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية، أنه دون إخلال بأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، على الجهة المختصة عند إصدار الترخيص الخاص للمشروع العقاري، طلب إجراء التأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره (لدى الجهة المختصة بالتوثيق) بعدم التصرف في ملكيته إلى أن تستكمل أعمال التطوير العقاري، ولا يرفع التأشير عن صك تسجيل الملكية لذلك العقار إلا بعد موافقة الجهة المختصة، هذا وتحدد اللائحة الحالات التي يرفع فيها التأشير بعدم التصرف، وللمتضرر من قرار الجهة المختصة التظلم أمام اللجنة التي تشكل بقرار من المسؤول الأول في الجهة المختصة.
هذا ويعد أيضاً من أبرز ملامح نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية، أنه يلتزم المطور بتقديم قوائم مالية يعدها المحاسب القانوني لكل مشروع عقاري مرخص له إلى الجهة المختصة، ولا يحق للمطور ولا مالك الأرض التصرف في الجزء المشاع من المشروع العقاري المرخص له قبل فرز الوحدات العقارية، ويكون التصرف فيه بعد الفرز وفقاً لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
هذا بالإضافة لالتزام المطور بإنهاء المشروع العقاري في الموعد المحدد لإنجازه، وفي حال التأخر عن تسليم الأرض أو الوحدة العقارية دون سبب خارج عن إرادته، فيستحق المشتري تعويضاً مادياً يحدد مسبقاً إن كانت أرضاً مطورة أو أجرة مثلٍ إن كانت وحدة سكنية، و إذا حدث أي ظرف طارئ يترتب عليه عدم إكمال المشروع العقاري المرخص له، فللجهة المختصة بالتشاور مع المحاسب القانوني والمكتب الاستشاري للمشروع العقاري اتخاذ التدابير اللازمة، بما يضمن إكمال المشروع العقاري المرخص له أو تصفيته وإعادة المبالغ المدفوعة للمشروع العقاري.
وكذلك من أبرز ملامح نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة في السعودية، بيان المخالفات التي تصل عقوبتها السجن لمدة لا تزيد على خمس سنوات أو بغرامة لا تزيد على (عشرة ملايين) ريال، أو بهما معاً، وهم كالآتي:
- كل من زاول نشاط بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، أو جمع مبالغ من مشترين أو مستأجرين لعقارات في مشروع عقاري، دون الحصول على ترخيص.
- كل من قدم مستندات أو بيانات غير صحيحة لطلب الحصول على الترخيص للمشروع العقاري.
- كل من عرض أو أعلن عن بيع أو تأجير عقارات على الخارطة في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك.
- كل من اختلس أو بدد أو استعمل دون وجه حق مبالغ سُلّمت له لغرض إقامة المشروع العقاري.
- كل من تسلم مبالغ لغرض حجز أراضي أو وحدات عقارية بنية بيعها أو تأجيرها على الخارطة بحسب الأحوال، ولم يودعها في حساب الضمان.
- كل محاسب قانوني تعمد وضع تقرير غير صحيح نتيجة مراجعته للمركز المالي للمشروع العقاري، أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقريره.
- كل من صادق من الاستشاريين على مستندات غير صحيحة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.
مكتب المحامي محمد بن ناهس المطردي للمحاماة والاستشارات القانونية يقدم للمطورين العقاريين كافة الخدمات القانونية لتنظيم كل ما يخص نشاط بيع مشاريع عقارية وتأجيرها على الخارطة.
للمزيد من المعلومات عن خدماتنا المقدمة للمطورين العقاريين يمكنكم التواصل مع أفضل محامي عقارات عبر الواتساب على: 0551115180
